마인드팡여러 사람이 공유하는 부동산에서 가장 헷갈리는 것은 어디까지 혼자 할 수 있는가입니다. 내 지분의 처분은 다른 공유자의 동의가 필요하지 않습니다.
공유란?
하나의 소유권을 나눕니다.
| 구분 | 정의 |
|---|---|
| 원문 | “여러 사람이 1개의 물건 위에 |
| · 이어서 | 1개의 소유권을 |
| · 이어서 | 분량적으로 분할하여 소유하는 형태” |
| 근거 | 민법 제262조 |
| 관련 | 민법 제263조(지분 처분·사용수익) |
| 예 | 형제가 함께 물려받은 부동산 등 |
공유 지분의 처분
동의가 필요 없습니다.
| 구분 | 지분 처분 |
|---|---|
| 원문 | “지분을 처분할 때에는 |
| · 이어서 | 다른 공유자의 동의는 |
| · 이어서 | 필요로 하지 않습니다” |
| 근거 | 대법원 1972.5.23. 판결 |
| 뜻 | 내 지분은 내가 정합니다 |
| 주의 | 공유물 전체는 다릅니다 |
공유물의 관리와 처분
세 단계가 다릅니다.
| 구분 | 관리·처분 |
|---|---|
| 보존 | 각자 단독 가능 |
| · 근거 | 민법 제265조 |
| 관리 | 지분 과반수로 결정 |
| · 근거 | 민법 제265조 |
| 처분·변경 | 모든 공유자 동의 |
| · 근거 | 민법 제264조 |
공유물 분할청구
청구할 수 있습니다.
| 구분 | 분할 |
|---|---|
| 근거 | 민법 제268조제1항 |
| 원문 | “공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다” |
| 금지 약정 | 5년 내의 기간 |
| · 갱신 | 5년을 넘지 못합니다 |
| · 근거 | 민법 제268조 제1·2항 |
| 미확인 | 분할 방법 |
공유란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태로 민법 제262조와 제263조에 근거합니다. 물건이 쪼개지는 것이 아니라 소유권이 지분으로 나뉘는 구조인데, 형제가 함께 물려받은 부동산처럼 공유 상태가 되면 무엇 하나 정하기가 어려워집니다. 먼저 알아 두실 것은 지분의 처분입니다. 원문은 지분을 처분할 때에는 다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않는다고 밝히고 있어, 내 몫의 지분을 팔거나 담보로 제공하는 일은 다른 공유자가 반대하더라도 할 수 있는 것으로 읽힙니다. 공유 상태에서는 아무것도 못 한다고 알고 계신 경우가 많은데 내 몫에 관해서는 그렇지 않습니다. 다만 공유물 자체에 무엇인가를 하려면 이야기가 달라집니다. 민법 제265조는 보존행위를 각자 단독으로 할 수 있게 하고 관리는 지분의 과반수로 결정하도록 하며, 제264조는 처분이나 변경에 모든 공유자의 동의를 요구합니다. 보존은 혼자, 관리는 과반수, 처분과 변경은 전원이라는 세 단계로 나뉘는 셈이고, 관리의 기준이 사람 수가 아니라 지분의 과반수라는 점도 눈여겨보셔야 합니다. 공유자가 세 명이어도 한 사람이 지분의 과반을 가지고 있다면 그 뜻으로 관리 사항이 정해질 수 있으므로 이야기를 시작하실 때 각자의 지분부터 확인하시기 바랍니다. 한편 민법 제268조제1항은 공유자가 공유물의 분할을 청구할 수 있도록 하고 있어 언제까지나 함께 가지고 있어야 하는 것은 아니며, 다만 5년 내의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고 갱신하더라도 5년을 넘지 못합니다. 무엇이 보존이고 무엇이 관리이며 무엇이 처분인지를 가르는 기준과 분할의 방법, 분할청구 소송의 절차, 지분 처분 시 다른 공유자의 우선권 여부, 공유물에서 나오는 수익의 분배는 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.
