가등기 순위보전 효력 짚기

가등기는 그 자체로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다. 다만 본등기를 하면 순위가 가등기한 때로 소급하고, 그 사이의 중간처분은 실효됩니다.

✅ 가등기 확인

가등기란?

예비등기입니다.

구분	정의
근거	부동산등기법 제88조
원문	“권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의
· 이어서	청구권을 보전하려고 할 때”
· 또한	시기부·조건부이거나 장래에 확정할 것
목적	본등기의 순위보전
성격	예비등기

가등기를 할 수 있는 경우

소유권만이 아닙니다.

구분	대상
대상 ①	소유권·지상권·지역권
대상 ②	전세권·저당권
대상 ③	권리질권·채권담보권·임차권
내용	설정·이전·변경 또는 소멸의 청구권
또한	시기부·정지조건부도 가능
뜻	장래의 청구권도 보전합니다

가등기의 순위보전 효력

중간처분이 실효됩니다.

구분	순위보전
효력	본등기의 순위를 보전
소급	본등기 시 순위가 가등기한 때로
중간처분	가등기 후 본등기 전의 처분
· 결과	실효
주의	가등기만으로는 실체법상 효력 없음
· 원문	“아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다”

가등기 신청인

단독으로도 됩니다.

구분	신청인
등기의무자	가등기 설정자(소유주)
등기권리자	가등기권자
단독신청	부동산등기법 제89조
· 사유 ①	가등기의무자의 승낙
· 사유 ②	법원의 가처분명령
미확인	가처분명령을 받는 방법

가등기란 권리의 설정과 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 또는 그 청구권이 시기부이거나 조건부이거나 장래에 확정할 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위해 하는 예비등기로 부동산등기법 제88조에 근거합니다. 대상이 되는 권리가 넓어 소유권과 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 설정과 이전, 변경 또는 소멸의 청구권이 모두 포함되고 청구권이 시기부이거나 정지조건부일 때도 가능하므로, 아직 확정되지 않은 장래의 청구권까지 보전할 수 있습니다. 효력에서는 두 가지를 구분하셔야 합니다. 하나는 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다는 점이어서 등기부에 가등기가 있다고 권리가 이미 넘어간 것은 아닙니다. 다른 하나는 본등기를 하면 그 순위가 가등기한 때로 소급하고 가등기 후 본등기 전의 중간처분은 실효된다는 점입니다. 순위가 가등기 시점으로 소급하니 그 사이에 이루어진 처분은 뒤로 밀리는 정도가 아니라 실효되며, 그래서 가등기가 있는 부동산에 그 뒤로 권리를 취득했더라도 나중에 본등기가 이루어지면 영향을 받을 수 있습니다. 지금은 아무 효력이 없다는 말만 듣고 넘기면 곤란해질 수 있으므로 등기부를 볼 때 가등기가 있는지 확인하셔야 합니다. 신청인은 등기의무자가 가등기 설정자인 소유주, 등기권리자가 가등기권자이며 부동산등기법 제89조에 따라 가등기의무자의 승낙이 있거나 법원의 가처분명령이 있으면 가등기권자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 본등기 절차와 가등기 말소의 요건, 중간처분 실효의 구체적 범위, 가처분명령을 받는 방법, 담보가등기와의 구분, 경매에서의 취급은 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.

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