근저당권 채권최고액 읽는 법

등기부에서 근저당권의 채권최고액을 보고 놀라는 경우가 많습니다. 그 금액은 실제로 빌린 돈이 아닙니다. 원문은 당사자가 자유롭게 정하며 부동산 가액을 초과할 수도 있다고 밝히고 있습니다.

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근저당권이란?

장래의 채권까지 담보합니다.

구분	정의
원문	“계속적인 거래관계로부터 발생하는
· 이어서	다수의 불특정 채권을 담보”
· 이어서	“결산기에 이르러
· 이어서	채권최고액의 한도 내에서 우선 변제”
성격	특수한 저당권
관련	부동산등기법 제24조

근저당권과 저당권의 차이

특정이냐 불특정이냐입니다.

구분	차이
저당권	특정 채권만 담보
근저당권	장래의 다수 채권을 담보
· 범위	채권최고액 내에서
시점	결산기에 정산
뜻	지금 얼마가 아닙니다
확인	등기부의 금액은 한도입니다

근저당권 채권최고액

한도일 뿐입니다.

구분	채권최고액
결정	당사자가 계약으로 자유롭게
주의	부동산 가액을 초과할 수도 있습니다
뜻	실제 빚과 다릅니다
오해	그만큼 빌렸다고 읽는 것
확인	실제 잔액은 따로 확인해야 합니다
비고	관행 비율은 이 글에서 다루지 않았습니다

근저당권 등기신청인

이름이 헷갈립니다.

구분	신청인
등기의무자	근저당권 설정자
· 누구	소유권자·지상권자·전세권자
등기권리자	근저당권자(채권자)
신청	등기소에 출석하여 서면 제출
· 또는	전산정보처리조직
근거	부동산등기법 제24조

근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하는 것을 목적으로 저당권을 설정한 후 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받을 수 있는 특수한 저당권입니다. 특정 채권만 담보하는 일반 저당권과 달리 앞으로 생길 채권까지 채권최고액 범위에서 묶어 두므로 갚았다가 다시 빌리는 일이 반복되어도 매번 등기를 다시 할 필요가 없는 구조로 읽히고, 그만큼 실제 남은 금액은 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 등기부를 볼 때 가장 헷갈리는 것이 채권최고액인데 원문은 이를 당사자가 계약으로 자유롭게 정하며 부동산 가액을 초과할 수도 있다고 밝히고 있습니다. 즉 등기부에 적힌 금액은 여기까지는 담보한다는 선이지 지금 그만큼 빌렸다는 뜻이 아니고, 집값보다 큰 금액이 적혀 있어도 그 자체가 이상한 일은 아닙니다. 다만 안심해도 된다는 뜻도 아니어서 실제로 얼마가 남아 있는지는 등기부만으로 알 수 없으므로 따로 확인하셔야 하며, 계약을 앞두고 계시다면 실제 잔액과 잔금 때 어떻게 정리되는지를 미리 확인해 두시기 바랍니다. 등기신청인도 알아 두시면 좋은데 등기의무자는 근저당권 설정자로 소유권자와 지상권자, 전세권자가 해당하고 등기권리자는 돈을 빌려준 채권자인 근저당권자입니다. 신청은 부동산등기법 제24조에 따라 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하거나 전산정보처리조직을 통해 할 수 있습니다. 채권최고액과 실제 채권액의 통상적인 비율, 등기 비용과 제출 서류, 말소등기의 요건과 절차, 결산기가 언제인지, 근저당권 실행 절차는 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.

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