전세권 경매청구권 존속기간 짚기

전세권은 등기로 성립하는 물권입니다. 설정자가 전세금 반환을 지체하면 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 통상의 관리에 속한 수선은 전세권자가 합니다.

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전세권의 뜻과 취득

등기가 있어야 합니다.

구분	전세권
근거	민법 제303조제1항
뜻	전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유
· 이어서	용도에 좇아 사용·수익
· 또한	후순위권리자보다 우선변제
취득	설정계약 + 등기(제186조)
필수	전세금 지급

전세권 존속기간

10년과 1년입니다.

구분	존속기간
최장	10년을 넘지 못함
· 근거	민법 제312조제1항
최단	건물 전세권은 1년 미만 불가
· 근거	민법 제312조제2항
약정 없을 때	통고 후 6개월 경과 시 소멸
· 근거	민법 제313조

전세권자의 권리

경매를 청구할 수 있습니다.

구분	권리
권리 ①	우선변제권(제303조)
· 내용	후순위자보다 전세금 우선 회수
권리 ②	경매청구권(제318조)
· 요건	설정자가 반환을 지체할 때
뜻	조문에 경매청구권이 있습니다
비고	행사 절차는 이 글에서 다루지 않았습니다

전세권자의 의무와 소멸

수선은 전세권자가 합니다.

구분	의무·소멸
의무 ①	“목적물의 현상을 유지하고
· 이어서	그 통상의 관리에 속한 수선”
· 근거	민법 제309조
의무 ②	계약상 용법으로 사용·수익(제311조)
소멸 시	인도·말소서류 교부와 동시에
· 내용	전세금 반환(제317조)

민법 제303조제1항은 전세권을 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리로 정하고 있습니다. 전세권은 제186조에 따라 전세권설정계약과 등기에 의하여 성립하고 전세금 지급이 필수이므로 계약서를 썼다는 것만으로는 전세권이 되지 않습니다. 존속기간은 제312조제1항에 따라 10년을 넘지 못하고 같은 조 제2항에 따라 건물 전세권은 1년 미만으로 정할 수 없으며, 기간을 정하지 않은 경우에는 제313조에 따라 통고 후 6개월이 지나면 소멸하므로 정리할 계획이 있으시다면 이 6개월을 일정에 넣으셔야 합니다. 권리로는 제303조의 우선변제권과 제318조의 경매청구권이 있는데, 설정자가 전세금 반환을 지체하는 경우 경매를 청구할 수 있다는 조문상 권리가 있다는 사실 자체가 의미가 있습니다. 다만 권리만 있는 것은 아닙니다. 제309조는 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하도록 정하고 있고 제311조는 계약상의 용법으로 사용·수익하도록 하고 있어, 통상의 관리에 속한 수선은 전세권자가 부담하는 구조입니다. 전세권 설정을 생각하고 계신다면 이 부담도 함께 따져 보시기 바랍니다. 전세권이 소멸하면 제317조에 따라 설정자는 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환해야 하므로 나가는 것과 받는 것이 동시에 이루어지는 관계이고, 나갈 때가 되면 말소등기에 필요한 서류를 미리 준비해 두시는 편이 매끄럽습니다. 설정 비용과 절차, 필요 서류, 집주인의 동의 여부, 경매청구권 행사 절차, 확정일자와의 비교는 확인한 자료에 나오지 않아 이 글에서 다루지 않았습니다.

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